Perguntas frequentes na administração do condomínio.

Inquilinos

1) Na hora de reservar o uso de área comum, como churrasqueira e salão de festa, o condômino tem preferência sobre o inquilino?
Não, isso não pode ocorrer, já que ao alugar a unidade, o inquilino adquire os mesmos direitos que qualquer outro morador do condomínio. O regulamento interno deve oferecer outros critérios de desempate, como sorteio – quando a data é muito concorrida – ou privilegiar quem fez a reserva antes.
2) O proprietário pode continuar usando as dependências do condomínio enquanto seu imóvel está alugado?
Esse tipo de arranjo não é comum, principalmente porque as áreas comuns do empreendimento foram dimensionadas para serem desfrutadas pelo número de seus moradores. Afinal, se todos alugarem suas unidades e quiserem – inquilinos e proprietários - se utilizar da piscina e da quadra em um dia de sol certamente o espaço não seria suficiente. Pode haver exceção no uso de áreas reserváveis, como área gourmet e salão de festa. Nesse caso, vale o que constar no regulamento interno do local. Porém, se o documento for omisso, pode-se conversar com o síndico para saber se é possível reservar o local sem problemas.
3) Proprietário que só aluga a unidade pode continuar usando a garagem?
Caso o mesmo tenha um espaço para estacionar seu carro e não a tenha alugado, é possível, sim continuar usufruindo do local.
4) Inquilinos podem participar de assembléia? E votar?
Não há consenso sobre a possibilidade de voto de inquilinos em assembléias. Especialistas do mercado divergem sobre esta questão. Contra o voto de inquilinos Alguns especialistas consideram que o Novo Código Civil modificou a legislação anterior (lei 4.591/64) sobre o assunto. A lei 4.591/64 permitia o voto do inquilino na assembleia, em assuntos relativos a despesas ordinárias, caso o proprietário não estivesse presente. Já o Novo Código Civil não faz menção à possibilidade de voto do inquilino. Por isso, o entendimento destes especialistas é que o Novo Código teria revogado a disposição da lei 4.591/64 sobre o voto de inquilinos. A favor do voto de inquilinos Há outros especialistas igualmente renomados que consideram que o Código Civil não teria revogado esta disposição da lei 4.591/64. Ou seja, que inquilinos podem votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias, sem necessidade de procuração. Por não haver consenso, recomenda-se que inquilinos que desejem votar em assembleias requeiram aos proprietários de suas unidades procuração para votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias.
5) Inquilino pode ser eleito síndico?
Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade: "Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. " Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.
6) Em caso de inadimplência, quem deve ser acionado, proprietário ou inquilino?
É importante frisar que a relação legal é sempre do condomínio com o condômino. Por isso, é o condômino (proprietário) quem deve ser acionado judicialmente quando a taxa não for paga – mesmo se for responsabilidade do inquilino arcar com esse custo. O caráter da dívida da taxa de condomínio está sempre atrelado ao bem – e nesse caso, se o inquilino não pagar, e o condômino também não, a própria unidade poderá responder pela dívida. O mesmo vale para o pagamento do IPTU. Por isso, o que se aconselha é que o condômino efetue esses pagamentos ele mesmo, não delegando a tarefa para o inquilino.
7) Quando há correspondência para o proprietário, como se deve proceder?
Quando a correspondência é multa, imposto ou tributo referente ao imóvel, o inquilino tem a obrigação legal de contatar o proprietário para entregar a correspondência. Como geralmente esse não é o único tipo de correspondência que o condômino (proprietário) recebe na unidade, pode-se deixar na portaria e o mesmo, de tempos em tempos, passa ali para recolhe-las. Outro arranjo é deixar na administradora que cuida do condomínio ou imóvel.
8) Em caso do inquilino ser multado, como se deve proceder?
Primeiro é importante que o síndico siga exatamente o que diz a convenção antes de multar o inquilino. Afinal, não é porque ele não é condômino que se pode “adequar” as regras e não respeitar o estatuto do condomínio.Respeitando todo o procedimento – inclusive o direito de defesa -, a multa, em si, deve ser endereçada sempre ao condômino (proprietário). Ele deverá conversar com o inquilino e cobrar deste o valor da multa. Porém, se o inquilino se recusar a pagar, será o condômino o responsável pelo débito. Há entendimentos que o condomínio até pode cobrar do próprio inquilino, mas via de regra, é o condômino (proprietário) o acionado nesses casos.
9) Quais despesas do condomínio cabem ao inquilino?
As despesas que devem ser honradas pelos inquilinos dizem respeito à manutenção e ao dia-a-dia do condomínio, tais como: • Salários e encargos trabalhistas dos funcionários; • Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; • Consumo de água, luz, esgoto; • Manutenção e conservação dos jardins • Manutenção e conservação de equipamentos, como: elevadores, bombas hidráulicas, interfones, portões, segurança, etc.; • Manutenção e conservação de equipamentos de lazer, como: piscina, sala de ginástica, etc.; • Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; • Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; • Seguro condominial
10) Os inquilinos devem participar do fundo de reserva?
Esse também é um tema polêmico, já que nem todos concordam com a participação dos inquilinos no pagamento desse tipo de fundo, já que o mesmo, a princípio, não tem um destino certo. O ideal, para que não haja cobrança indevida, é que o condomínio conte com dois fundos separados: um para gastos ordinários – esse sim, com participação dos inquilinos – e outro para gastos extraordinários, com aporte dos proprietários.
11) O condomínio pode pressionar o proprietário a retirar seu inquilino?
Em casos de inquilino antisocial, o condomínio pode solicitar intervenção ao proprietário, cabendo a este decidir qual providência será tomada.O correto, antes de ações extremas, é comunicar o morador de seu comportamento inadequado e, após as tentativas em vão, partir para atitudes mais enérgicas, como notificações, advertências e multas em nome do proprietário.

Fiscalização

1. Quais são os documentos que o Condomínio deve manter na portaria ou afixados no quadro de avisos, à disposição da Fiscalização?
NA PORTARIA - Livro de inspeção do trabalho, acordo de prorrogação de horário, prorrogação de intervalo para descanso (quando superior a 02 horas). NO QUADRO DE AVISOS - Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores (RIA), quadro de horário de trabalho, escala de revezamento (quando houver mais de um empregado), cópia do comprovante da última guia de recolhimento do INSS, cópia do comprovante da limpeza dos reservatórios e da análise bacteriológica da água. Também recomendamos que seja mantida no quadro de avisos uma cópia do cartão de inscrição no CNPJ.

Manutenção

1. O condomínio é responsável por acidentes ocorridos na sua área de lazer para crianças (playground)?
Isso só é possível se comprovado que o acidente ocorreu em função da inadequação dos equipamentos do playground: parafusos aparentes, ausência de proteção contra impactos, brinquedos defeituosos, etc. Existem normas técnicas que regem a instalação de um playground. Também existe a tese de que o condomínio é responsável pela fiscalização das crianças que se encontram no play, uma vez que não é crível o condomínio abrir determinada área sem que tenha preocupação com os frequentadores.
2. Com que periodicidade devem ser limpos os reservatórios de água?
A limpeza e higienização dos reservatórios de água destinada ao consumo humano, deve ser executada semestralmente, com a análise bacteriológica da água sendo realizada imediatamente após a limpeza. Os comprovantes da execução desses serviços devem ser mantidos por um período de 2 (dois) anos a disposição da fiscalização, sendo exibidos sempre que solicitados. 3. Com que periodicidade deve ser feita a revisão dos extintores de incêndio? Anualmente. A validade é indicada no selo contido nos extintores.

Obras

1. Quando um morador está fazendo obra em seu apartamento e a tubulação do Condomínio está em estado avançado de deterioração, mas ainda não está vazando, e o Síndico quer aproveitar e fazer a troca da mesma, os moradores dos andares superiores e/ou inferiores são obrigados a permitir que seja feita a respectiva obra, quebrando sua unidade, pois, neste caso, não há um problema aparente, mas sim uma ação de prevenção?
Evidente que obra de troca de tubulação deve ser objeto prévio de deliberação de Assembléia. A troca preventiva das tubulações comuns dos andares superiores e inferiores do apartamento em obra, deve ser discutida e aprovada previamente e, nesse caso, haverá necessidade do Condomínio apresentar 2 ou 3 orçamentos para realização das mesmas. Nesse caso, quanto aquele apartamento superior e inferior, caberá exclusivamente ao condomínio a reparação e reposição nas mesmas condições anteriores. Acrescente-se que os condôminos daquelas unidades não estão “obrigados” a autorizar essas obras, por não se tratar de uma questão emergencial e sim apenas preventiva, mas havendo deliberação de assembléia, fica o condôminio obrigado a autorizar a realização da obra.